Der Mangel

...und die allgemein anerkannten Regeln der Technik

Sachverständige werden meistens herangezogen, wenn über ein erzieltes Ergebnis Uneinigkeit besteht. Dabei steht der Begriff des "Baumangels" im Mittelpunkt. Ein baulicher Mangel ist eine Abweichung von einer vertraglich vereinbarten Beschaffenheit. Diese Beschaffenheit ist leider nicht immer schriftlich festgelegt. Man unterscheidet deshalb verschiedene SOLL-Zustände:

  • den Zustand entsprechend den besonderen vertraglichen Vereinbarungen (BGB alt)
  • den Zustand entsprechend der vereinbarten Beschaffenheit (BGB neu)
  • die Eignung für die vertraglich vereinbarte Verwendung
  • die Eignung für die gewöhnlich Verwendung bzw.
  • den Zustand nach den anerkannten Regeln der Bautechnik (a.a.R.d.T.)

Die anerkannten Regeln der Technik können nicht gleichgesetzt werden mit "DIN"-Normen. Bei DIN - Normen kann man annehmen, dass es sich um a.a.R.d.T. handelt. Es gibt auch DIN - Normen, die in der Praxis keine Anwendung fanden, oder die durch die Entwicklung der Technik überholt wurden. Anerkannte Regeln zeichnen sich durch die folgenden Eigenschaften aus:

  • sie sind als wissenschaftlich richtig anerkannt
  • sie sind in Fachkreisen allgemein bekannt
  • sie haben sich durch fortwährende Praxis bewährt


Diese Voraussetzungen gelten für eine Vielzahl von verschiedenen technischen Regeln, die an den unterschiedlichsten Stellen unter Bezeichnungen wie "Richtlinie", "Merkblatt" oder "Regelwerk" zu finden sind. Sie werden laufend fortgeschrieben. Für die Beurteilung eines Sachverhalts ist es wichtig, dass die a.a.R.d.T. zum Zeitpunkt des Entstehens zu Rate gezogen werden. Von einem Bauschaden wird erst gesprochen, wenn eine negative Veränderung eines Zustandes aufgrund eines Mangels festgestellt wird. Technische Regeln haben den Sinn Bauschäden zu vermeiden. Sachverständige und Gerichte bemühen die a.a.R.d.T. als Grundlage für eine objektive Beurteilung. Es kann vorkommen, dass ein Detail schadensfrei und befriedigend ausgeführt wurde. Wenn es aber von den a.a.R.d.T. abweicht, wird es als "mangelhaft" angesehen, weil alle Baubeteiligten verpflichtet sind nach den a.a.R.d.T. zu bauen. Man kann solche Dilemmata vermeiden, indem der Bauherr nach Aufklärung über die Abweichung eine "Sonderkonstruktion" als solche annimmt und die Ausführenden von der Pflicht befreit in diesem einen Punkt die a.a.R.d.T. einzuhalten.

Hinweis- und Aufklärungspflichten

Vielfach entstehen Enttäuschungen beim Bauherren, weil sie von den planenden und ausführenden Fachleuten nicht hinreichend über die Umstände aufgeklärt werden. Als Beispiel wird hier auf die Fensterbautechnik hingewiesen, die sich in den vergangenen Jahren gravierend geändert hat. Die heute zur Ausführung kommenden Profile sind viel breiter als früher, sodass sich andere Ansichtsbreiten ergeben und die Glasfelder kleiner werden. Die maximal zulässigen Fenstergrößen werden obendrein durch das Gewicht der Flügel limitiert. Vielfach sind Fenster, die in den 60er und 70er Jahren eingebaut worden garnicht mehr baugleich zu realisieren, sodass dem Bauherren andere Fensterteilungen angeboten werden. Es ist unbedingt erforderlich, dass der Eigentümer in geeigneter Weise informiert wird. Das ist immer mit einem Mehraufwand verbunden, hilft aber deutlich bei der Vermeidung von Streit.


Darstellung alternativer Fensterausführungen.






Bestandserhalt und Mangel

In der Bestandssanierung haben wir es häufig nicht nur mit "schadhaften" Bauteilen zu tun, sondern auch und vor allem mit mangelhaften Bauteilen. Diese Mangelhaftigkeit ergibt sich nicht nur aus der Fortschreibung der Regelwerke und der veränderten technischen Anforderungen. Gerade an Balkonen oder Terrassen sieht man häufig Details, die den architektonischen Vorstellungen des Bauherren oder des Architekten entsprechen, nicht aber den technischen Erfordernissen. Eine einfache Sanierung zum "Bestandserhalt" ist dann gar nicht möglich, weil die Ursachen der Schadhaftigkeit beseitigt werden müssen. Werden solche Anpassungen an zeitgemäße technische Erfordernisse ohne architektonisches Bewusstsein durchführt, kann es zu schlimmen Vergröberungen des Erscheinungsbildes kommen. Manchmal sind solche Vergröberungen kaum zu vermeiden. Zum Beispiel, wenn Balkongeländer zu schwach dimensioniert wurden. Oder wenn notwendige Aufbauhöhen der neuen Beläge neue Fensteranlagen erfordern, die dann auch noch eine Ausstiegsstufe haben, wo vorher keine war. In jedem Fall müssen diese Veränderungen mit dem Bauherren besprochen werden, damit er weiß wofür er sich entscheidet.

Hinnehmbare Unzulänglichkeit

Je länger man eine Sache betrachtet, desto mehr fällt einem auf. Da handwerkliche Arbeit nicht die Perfektion eines industriellen Produktes besitzt, drängt sich beim Laien schnell der Eindruck auf, die Arbeit sei mangelhaft. Die Mangelhaftigkeit ergibt sich aus Abweichungen, die nicht gewünscht sind. Meistens handelt es sich um optische Phänomene, aber es sind auch funktionale Abweichungen denkbar. Über optische Bewertungen im Bau wird häufig heftig gestritten, weil die Bewertung schließlich "Ansichtssache" ist. Will man solche Streitgespräche vermeiden, muss man eine objektive Beurteilungsbasis finden. Grundlage für die Bewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen ist der Vertrag, der zwischen den Parteien geschlossen wurde. Es kann sein, dass gerade hier die Ursache für den Streit zu finden ist, wenn zum Beispiel eine "vollständige Rissfreiheit" gefordert wird, die es in der Praxis nicht geben kann. Liegt kein Vertrag vor, muss ein anderer Weg gefunden werden um die "zugesicherte Eigenschaft" zu ermitteln, die die Grundlage für die Bewertung sein soll. Prof. R. Oswald hat sich mit diesem Thema beschäftigt und zusammen mit Ruth Abel ein vielbeachtetes Buch geschrieben mit dem Titel "Hinzunehmende Unregelmäßigkeiten bei Gebäuden" [Bauverlag 1998]. Er unterscheidet in diesem Buch zwischen

  • hinzunehmenden Unregelmäßigkeiten
  • durch Nachbesserung zu beseitigende Mängel
  • Minderung in Höhe des Minderwertes
    (bei unverhältnismäßigem Nachbesserungsaufwand)
Hierzu entwickelte er eine Beurteilungsmatrix, die seitdem zum Standardwerkzeug im Sachverständigenwesen gehört.


Bei der Beurteilung optischer Beeinträchtigungen ist wichtig, dass man einen Betrachtungsstandpunkt einnimmt, der dem normalen Gebrauch entspricht. Hierdurch wird die Voraussetzung geschaffen für die "Verhältnismäßigkeit" der Beurteilung. Sicherlich findet man mehr, wenn man näher heranrückt, aber ein Kellenschlag in einem Abstellraum ist deshalb kein Hinweis, dass die Putzarbeiten als Ganzes untauglich sind.

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