Neu für Alt

...der Vorteilsausgleich



Bei Beendigung von Mietverhältnissen spielt die Beurteilung von Schäden an gebrauchten Bauteilen eine große Rolle. Bei einem zerrütteten Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter wird der Sachverständige zur Klärung herangezogen. Der Sachverständige stellt tatsächlich einen Schaden fest, den der Mieter zu vertreten hat. Er stellt ferner fest, dass eine Schadensbehebung durch Reparatur technisch nicht möglich oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich ist. Dieser Fall tritt zum Beispiel ein, wenn eine edle Holzvertäfelung mit Dispersionsfarbe überstrichen wird. In diesem Fall ist es wirtschaftlicher das geschädigte Bauteil - hier die Vertäfelung - durch eine neue zu ersetzen. Wenn der Mieter für diese Kosten aufkommen müsste, hätte der Eigentümer der Wohnung einen Mehrwert, der ihm nicht zusteht. Er soll nach dem Gesetz schadlos gestellt werden. Ein aus einer Reparatur entstehender Gewinn steht ihm aber nicht zu, da der Schadensersatz nach deutschen Rechtsverständnis keine Strafe beinhaltet.
Dieses Dilemma ist als das "Neu für alt" - Problem bekannt und die Abwägung von Schaden und Neuwert wird als Vorteilsausgleich bezeichnet. In einem solchen Fall stellen Sachverständige anhand des Alters des Bauteils seinen vermuteten Verbrauch bzw. seinen Zeitwert fest. Die Schadenshöhe entspricht dem festgestellten Restwert der Sache. Die Vorgehensweise ist vergleichbar mit dem Verfahren, dass bei Autounfällen bekannt ist. Ein altes Auto, das zwölf Jahre alt ist und wunderbar fährt, wird bei einem Verkehrsunfall dennoch als "abgeschrieben" mit einem Restwert bewertet, der dem Gebrauchswert des Fahrzeugs nicht entspricht.
Das Verfahren bietet Anlass für viele Streitigkeiten, weil in der Praxis die Feststellung des Zeitwertes häufig nicht objektivierbar ist. Bausachverständige stützen sich bei der Bewertung auf Lebensdauertabellen. Die Tabellen geben Hinweise auf die mittlere Lebensdauer. Die Beurteilung des Einzelfalls, bei der auch der gute oder schlechte Unterhaltszustand mit berücksichtigt werden muss, bleibt der Erfahrung und dem Urteil des Sachverständigen überlassen.





Der Geschädigte ist im Rahmen des § 254 BGB gehalten den eingetretenen Schaden möglichst gering zu halten (Schadensminderungspflicht). Erbringt er im Rahmen dieser Verpflichtungen eigene Leistungen, dann sind diese im Rahmen des Vorteilsausgleiches zu berücksichtigen. Die darüber hinaus erbrachten Eigenleistungen würden den Verursacher über Gebühr entlasten, weshalb diese im Vorteilsausgleich nicht zu berücksichtigen sind.

Sowiesokosten, ein Beispiel



Im Schadensrecht nennt man diejenigen Kosten, die dem Geschädigten auch ohne das schädigende Ereignis entstanden wären, "Sowiesokosten". Die Schadenssumme wird um diese Kosten gemindert.
Ein Beispiel: Ein Eigentümer beklagt einen Feuchteschaden an einem 35 Jahre alten Dachflächenfenster. Ein Dachdecker wird zur Untersuchung des Schadens beauftragt. Bei einer ersten Sichtung stellt er Unregelmäßigkeiten an einem Blech fest und repariert den Schaden. Er meldet bei der Hausverwaltung an, dass es für das Fenster keine Ersatzteile mehr gibt und in Kürze mit Austausch zu rechnen sei, weil der Zustand insgesamt sehr schlecht sei. Der Eigentümer meldet kurze Zeit später, dass der Feuchte-Schaden immer noch andauert und der Dachdecker erscheint erneut. Bei der zweiten Untersuchung agiert er so unglücklich, dass die alte Fenster-Scheibe zerspringt. Der Eigentümer freut sich und nimmt an, dass der Dachdecker jetzt auf eigene Kosten das Dachflächenfenster gegen ein neues austauschen wird. Die Freude ist nicht berechtigt, weil das Dachflächenfenster sowieso hätte ausgetauscht werden müssen. Hier kann man von dem unglücklichen Handwerker nicht mehr erwarten als ein "freundliches Entgegenkommen" bei der Preisbildung.

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